ადვოკატი / იურისტი - iuristi.com

ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე

Tue, 26 May 2026 18:15:07 +0400

საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს

საჯარო გადაწყვეტილება №143

2026 წლის 14 მაისი

ქ. თბილისი

ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე

მუხლი 1. საქართველოს საგადასახადო კოდექსის 46¹ მუხლის შესაბამისად და საგადასახადო ორგანოს მიერ გადასახადის გადამხდელთა დაბეგვრის არსებული პრაქტიკის ანალიზის საფუძველზე, მიღებულ იქნეს შემდეგი შინაარსის საჯარო გადაწყვეტილება „ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავლის საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის საკითხებზე“.

1. საჯარო გადაწყვეტილების რეგულირების სფერო

საჯარო გადაწყვეტილება განმარტავს:

ა) ცალკეულ შემთხვევებში, ფიზიკური პირის მიერ აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავლის დაბეგვრის საკითხებს;

ბ) უძრავი ქონების, საცხოვრებელ ბინად/სახლად მიჩნევისთვის აუცილებელ კრიტერიუმებს;

გ) აქტივის, საკუთრებაში ფლობის 2 წლიანი ვადის და მიწოდების მომენტის განსაზღვრის წესს;

დ) აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავლის განსაზღვრის წესს.

2. საჯარო გადაწყვეტილების დასაბუთება და სამართლებრივი საფუძვლები

საქართველოს საგადასახადო კოდექსის (შემდგომ – სსკ) 81-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ფიზიკური პირის დასაბეგრი შემოსავალი იბეგრება 20 პროცენტით, თუ ამ კოდექსით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

ამავე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, ფიზიკური პირის მიერ საცხოვრებელი ბინის (სახლის) და მასზე დამაგრებული მიწის ნაკვეთის მიწოდებით მიღებული ნამეტი შემოსავალი 5 პროცენტით იბეგრება.

სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, საშემოსავლო გადასახადისგან თავისუფლდება 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მასზე დამაგრებული მიწით რეალიზაციით მიღებული ნამეტი, ხოლო ამავე ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად – 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული აქტივის მიწოდებით მიღებული ნამეტი, გარდა შემთხვევისა, როდესაც აქტივი მიწოდებამდე გამოყენებული იყო ეკონომიკურ საქმიანობაში.

ამავე ქვეპუნქტის შენიშვნის მიხედვით, ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენებად არ განიხილება ფასიანი ქაღალდის/წილის მხოლოდ ფლობა დივიდენდის/პროცენტის მიღების მიზნით. აქტივის ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენება მხედველობაში არ მიიღება, თუ მისი ეკონომიკურ საქმიანობაში გამოყენების დასრულების მომენტიდან მის მიწოდებამდე გასულია 2 წელი.

ნამეტი შემოსავალი აღნიშნული ოპერაციების შემთხვევაში განისაზღვრება აქტივის მიწოდების ფასსა და მისი შეძენის ფასს შორის სხვაობით. შეძენის ფასში გაითვალისწინება აქტივის შეძენასთან, შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული და დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები, რომლებიც ზრდის აქტივის ღირებულებას. აქტივის უსასყიდლოდ მიღების შემთხვევაში, მისი შეძენის ფასად მიიჩნევა აქტივის საბაზრო ღირებულება მისი მიღების მომენტში.

საგადასახადო შეღავათის გამოყენების მიზნისთვის, აქტივის საკუთრებაში ფლობის ვადის ათვლის წესს განსაზღვრავს სსკ-ის 82-ე მუხლის მე-4 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტი, რომლის თანახმად, საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება მარეგისტრირებელ ორგანოში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღიდან.

აქტივის მიწოდების მომენტად მიიჩნევა საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის თარიღი, რომლის საფუძველზეც მარეგისტრირებელ ორგანოში ხორციელდება საკუთრების უფლების სხვა პირისთვის გადაცემის რეგისტრაცია.

საგულისხმოა, რომ საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდებიდან მიღებული ნამეტი შემოსავლის 5%-ით დაბეგვრის ან სრულად გათავისუფლების შემთხვევებში, მნიშვნელობა არ აქვს გამოიყენებოდა თუ არა ეს ქონება ეკონომიკურ საქმიანობაში. ასეთი შეზღუდვა, გათვალისწინებულია მხოლოდ სხვა აქტივების (სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტი) მიწოდების შემთხვევაში.

აღნიშნული ნორმების გათვალისწინებით, აქტივის მიწოდებისას მიღებული ნამეტის საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთის განსაზღვრის მიზნით, უნდა დადგინდეს მიწოდების ობიექტის ტიპი (წარმოადგენს იგი საცხოვრებელ ბინას/სახლს თუ სხვა აქტივს), რამდენ ხანს იყო იგი მიმწოდებლის საკუთრებაში და არსებობს თუ არა საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლების კანონით დადგენილი საფუძველი.

უძრავი ქონების ტიპის განსაზღვრისას, მნიშვნელოვანია მარეგისტრირებელი ორგანოს შესაბამისი ჩანაწერი, თუმცა საბოლოო შეფასებისთვის, გადამწყვეტია ქონების ფაქტიური ფუნქციური დანიშნულება. შესაბამისად, უძრავი ქონება მიიჩნევა საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ იგი ერთობლივად აკმაყოფილებს შემდეგ კრიტერიუმებს:

ა) წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს – შესაძლებელია მისი ინდივიდუალურად იდენტიფიცირება და რეგისტრირებულია უძრავი ქონების რეესტრში. უძრავი ქონება დამოუკიდებელ ერთეულად მიიჩნევა იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იგი რეგისტრირებულია ერთ საკადასტრო კოდად და იმყოფება თანასაკუთრებაში, თუ საკუთრების ობიექტი თავისი დანიშნულებით წარმოადგენს ერთიან საცხოვრებელ ერთეულს;

ბ) განკუთვნილია საცხოვრებლად გამოყენებისთვის – უძრავი ქონება თავისი სტატუსითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს. აღნიშნული კრიტერიუმი ვრცელდება როგორც დასრულებულ, ისე მშენებარე ობიექტებზე, თუ ობიექტი თავისი პროექტითა და ხელშეკრულებით განსაზღვრული დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ბინას/სახლს. ქონების ფაქტიური ტექნიკური მდგომარეობა (მათ შორის, კარკასის მდგომარეობა, დაუმთავრებლობა, დროებითი გამოუსადეგრობა ან ავარიული მდგომარეობა) თავისთავად არ გამორიცხავს მის საცხოვრებელ ბინად/სახლად დაკვალიფიცირებას.

საცხოვრებელი ბინის/სახლის შემადგენელ ნაწილად, ასევე ჩაითვლება, მასთან ფუნქციურად დაკავშირებული დამხმარე ფართობი (მათ შორის, სხვენი, სარდაფი ან სხვა ), თუ იგი უზრუნველყოფს ან აუმჯობესებს ბინის/სახლის საცხოვრებლად გამოყენების პირობებს და არ გამოიყენება დამოუკიდებელი არასაცხოვრებელი ან ეკონომიკური დანიშნულებით;

გ) უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით – უძრავ ქონებას აქვს ან შეიძლება ჰქონდეს წვდომა აუცილებელ საინჟინრო კომუნიკაციებთან (ელექტროენერგია, წყალი, კანალიზაცია და სხვა). აღნიშნული კრიტერიუმი ფასდება ქონების ადგილმდებარეობისა და ტიპის გათვალისწინებით და არ მოითხოვს ყველა კომუნიკაციის ერთდროულად არსებობას;

დ) არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს – უძრავი ქონება არ არის ისეთი ობიექტის განუყოფელი ნაწილი, რომელსაც თავისი არსით არ აქვს საცხოვრებელი დანიშნულება.

საცხოვრებელი ბინის/სახლის დროებით სხვა დანიშნულებით გამოყენება (მათ შორის, გაქირავება შემოსავლის მიღების მიზნით) ან საცხოვრებელი ბინის/სახლის გამოყენება სამეწარმეო საზოგადოების რეგისტრირებულ იურიდიულ მისამართად, თავისთავად არ ცვლის მის საცხოვრებელ ხასიათს, თუ ობიექტი თავისი ტექნიკური და ფუნქციური ნიშნებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს.

მიუხედავად ობიექტის ტიპისა, მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში აქტივის მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად სსკ-ის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა“ ქვეპუნქტის მიზნებისთვის, თუ ასეთი მიწოდება ხორციელდება სისტემატური და ორგანიზებული საქმიანობის ფარგლებში. (მათ შორის, დეველოპერული საქმიანობა, უძრავი ქონებით ვაჭრობა, იპოთეკური მოთხოვნების

უზრუნველყოფის მიზნით აქტივების რეალიზაცია და სხვა ანალოგიური საქმიანობა). ამასთანავე, საცხოვრებელი ბინის/სახლის ფლობა, მისი გაქირავება ან შემდგომი გასხვისება, არ მიიჩნევა სამეწარმეო საქმიანობად, თუ ასეთი ოპერაციები არ ატარებს სისტემატურ და ორგანიზებულ ხასიათს.

საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრის რეჟიმის და საგადასახადო შეღავათის სწორად განსაზღვრის მიზნით, განვიხილოთ აქტივის მიწოდების რამდენიმე შემთხვევა:

სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობის მიწოდება. სასტუმროს ნომერი, როგორც წესი, წარმოადგენს სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილს, გამოიყენება დროებითი განთავსებისთვის, ფუნქციონირებს მხოლოდ სასტუმროს სისტემის ფარგლებში, რის გამოც, იგი არ განიხილება საცხოვრებელ ბინად, მიიჩნევა სხვა აქტივად და თუ არ არსებობს საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლების სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული საფუძველი, მისი მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავალი დაიბეგრება საერთო წესით.

წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების მიწოდება. წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უფლების მიწოდებისას, მიწოდების საგანი არის უფლება და არა უძრავი ქონება. შესაბამისად, ოპერაცია არ განიხილება საცხოვრებელი ქონების მიწოდებად და თუ არ არსებობს საშემოსავლო გადასახადისგან გათავისუფლების სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული საფუძველი, მისი მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავალი დაიბეგრება საერთო წესით.

მშენებარე ბინის/სახლის მიწოდება. ,,გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ“ საქართველოს ფინანსთა მინისტრის 2010 წლის 31 დეკემბრის №996 ბრძანებით დამტკიცებული ინსტრუქციის 33-ე მუხლში მოცემული მაგალითის მიხედვით, საცხოვრებელი ბინის (სახლის) მიწოდებად შეიძლება ჩაითვალოს ისეთი შემთხვევაც, როდესაც რეალიზაციის მომენტში ობიექტი წარმოადგენს მშენებარე ქონებას და არ არის მიღებული ექსპლუატაციაში, თუმცა შემძენს გადაეცემა ქონების დანიშნულებისამებრ გამოყენებისთვის აუცილებელი უფლებები, რომლებიც უზრუნველყოფს მის ფაქტობრივ ფლობას, სარგებლობასა და განკარგვას.

შესაბამისად, მშენებარე ბინა/სახლი საცხოვრებელ ბინად/სახლად განიხილება, თუ იგი თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და შემძენს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება, მიუხედავად იმისა, დასრულებულია თუ არა ობიექტის მშენებლობა ან მიღებულია თუ არა იგი ექსპლუატაციაში.

საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდება. საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდებისას, ფლობის ვადა აითვლება იმ მომენტიდან, როდესაც იგი დარეგისტრირდა როგორც უძრავი ქონება. მაგალითად, თუ პირმა თავად ააშენა საცხოვრებელი ბინა/სახლი და მალევე გაყიდა, ნამეტი შემოსავალი 5%-ით დაიბეგრება, ხოლო თუ 2 წელი გასულია საკუთრების წარმოშობიდან – საერთოდ გათავისუფლდება.

მიწის სანაცვლოდ მიღებული საცხოვრებელი ბინის/სახლის მიწოდება. თუ ფიზიკურმა პირმა მიწის სანაცვლოდ მიიღო უძრავი ქონება, რომელიც აკმაყოფილებს საცხოვრებელი ბინის/სახლის კრიტერიუმებს და შემდგომ განახორციელა მისი მიწოდება, შეძენის ფასად მიიჩნევა მიწის საბაზრო ღირებულება მისი გადაცემის მომენტში. ამასთანავე, მიწის სანაცვლოდ მიღებული ბინის/სახლის გაყიდვისას 2-წლიანი ვადა არ უნდა აითვალოს მიწის შეძენის დღიდან, რადგან ბინა/სახლი ახალი აქტივია და მისი ფლობის ვადა აითვლება იმ დღიდან, როცა მასზე საკუთრება წარმოიშვა.

მემკვიდრეობის შემთხვევაში კანონი საშუალებას აძლევს ახალ მესაკუთრეს დაამატოს წინა მესაკუთრის ფლობის პერიოდი. კერძოდ, აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადის ათვლის მიზნისთვის, გაითვალისწინება ფიზიკური პირის მიერ და იმ მამკვიდრებლის/მჩუქებლის საკუთრებაში ფლობის ვადა ჯამურად, რომლის I რიგის მემკვიდრეც არის ეს ფიზიკური პირი. შესაბამისად, შესაძლებელია I რიგის მემკვიდრემ ქონება მიღებიდან მალევე გაყიდოს და მაინც ისარგებლოს შეღავათით, თუ მამკვიდრებელი და მემკვიდრე, ჯამურად მას ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდნენ.

აქტივის გაყოფა ან გაერთიანება. კანონი პირდაპირ მიუთითებს, რომ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებრივად ერთ საგნად რეგისტრირებული აქტივის გაყოფის შემთხვევაში მიღებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის 2-წლიანი ვადა აითვლება გაყოფამდე არსებული აქტივის საკუთრებაში ფლობის თარიღიდან.

თუ ორი ან მეტი აქტივი ერთიანდება და მათგან ერთი ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში იყო საკუთრებაში, ხოლო მეორე – ნაკლები, თითოეული აქტივი დამოუკიდებლად ფასდება.

მაგალითად, თუ პირის საკუთრებაშია ორი მიწის ნაკვეთი, საიდანაც ერთი შეძენილია მიწოდებამდე 3 წლის წინ, ხოლო მეორე – 1 წლის წინ, და შემდგომ ისინი გაერთიანდა ერთ საკადასტრო ერთეულად და განხორციელდა მისი მიწოდება, თითოეული მიწის ნაკვეთის ფლობის ვადა განისაზღვრება დამოუკიდებლად. შესაბამისად, საგადასახადო შეღავათი ვრცელდება მხოლოდ იმ აქტივის ნაწილზე, რომლის ფლობაც 2 წელზე მეტ ხანს გაგრძელდა.

გაერთიანებული აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული შემოსავალი ნაწილდება თითოეულ აქტივზე მათი გაერთიანებამდე არსებული საბაზრო ღირებულებების პროპორციულად. თითოეული აქტივის მიმართ დასაბეგრი ნამეტი შემოსავალი განისაზღვრება მასზე გადანაწილებული რეალიზაციის ფასისა და შესაბამისი აქტივის შეძენის ფასს შორის სხვაობით.

3. გადაწყვეტილება

1. უძრავი ქონება განიხილება საცხოვრებელ ბინად/სახლად, თუ ერთობლივად აკმაყოფილებს შემდეგ კრიტერიუმებს:

ა) წარმოადგენს დამოუკიდებელ ერთეულს;

ბ) შესაძლებელია მისი გამოყენება საცხოვრებლად;

გ) ტექნიკურად უზრუნველყოფილია ან შეიძლება უზრუნველყოფილი იყოს საბაზისო საინჟინრო კომუნიკაციებით;

დ) არ წარმოადგენს სხვა საქმიანობის ფუნქციურ ნაწილს.

2. მეწარმე ფიზიკური პირის მიერ სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში (დეველოპერული საქმიანობა, იპოთეკური მოთხოვნების უზრუნველყოფა და სხვა) განხორციელებული მიწოდება, არ განიხილება საცხოვრებელი ბინის/სახლის რეალიზაციად სსკ-ის 81-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და სსკ-ის 82-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ.ა“ ქვეპუნქტის მიზნისთვის.

3. სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ფარგლებში არსებული ფართობი/ნომერი საცხოვრებელ ბინად/სახლად არ განიხილება.

4. წინარე ხელშეკრულებით მიღებული უძრავი ქონების შეძენის უფლების გასხვისება, ქონებრივი უფლების მიწოდებად განიხილება.

5. მშენებარე ობიექტი, საცხოვრებელ ბინად/სახლად განიხილება, თუ იგი მიწოდების მომენტში თავისი პროექტითა და დანიშნულებით წარმოადგენს საცხოვრებელ ერთეულს და მყიდველს გადაეცემა მისი საცხოვრებლად გამოყენებისთვის საჭირო ყველა ძირითადი უფლება.

6. საკუთარი ძალებით აშენებული საცხოვრებელი სახლის ფლობის ვადა აითვლება მისი მარეგისტრირებელ ორგანოში რეგისტრაციის დღიდან.

7. მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ მიღებული უძრავი ქონება მიიჩნევა ახალ აქტივად, რომლის ფლობის ვადა იწყება შესაბამის აქტივზე საკუთრების წარმოშობის დღიდან. აქტივის შეძენის ფასად განიხილება მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება მისი გადაცემის მომენტში.

8. აქტივის გაყოფის შემთხვევაში ვადა აითვლება თავდაპირველი აქტივის შეძენის დღიდან, ხოლო აქტივების გაერთიანებისას თითოეული კომპონენტის ფლობის ვადა ფასდება დამოუკიდებლად.

9. აქტივის მიწოდების შედეგად მიღებული ნამეტი შემოსავალი განისაზღვრება აქტივის მიწოდების ფასსა და მისი შეძენის ფასს შორის სხვაობით, რომლის განსაზღვრისას გაითვალისწინება ამ აქტივის შეძენასთან, შექმნასთან, დასრულებასთან ან გაუმჯობესებასთან უშუალოდ დაკავშირებული და დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯები, რომლებიც ზრდის მის ღირებულებას.

მუხლი 2. საჯარო გადაწყვეტილება ამოქმედდეს გამოქვეყნებისთანავე.

მინისტრი ლაშა ხუციშვილი

ბმულზე: იხილეთ PDF ფაილისი სახით

აპარტ-ოტელების გაყიდვა და ახალი საგადასახადო რისკები - რა შეიცვალა 2026 წელს?

Tue, 26 May 2026 18:00:29 +0400

უძრავი ქონების ბაზარზე ახალი რეალობა დაიწყო

ბოლო წლებში აპარტ-ოტელები საქართველოში ერთ-ერთ ყველაზე მოთხოვნად საინვესტიციო პროდუქტად იქცა. დეველოპერები მყიდველებს პასიურ შემოსავალს, ტურისტულ დატვირთვასა და მომგებიან გადაყიდვას ჰპირდებოდნენ, ხოლო ინვესტორების დიდი ნაწილი ასეთ ქონებას ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ბინის სამართლებრივი რეჟიმით განიხილავდა.

თუმცა, ფინანსთა სამინისტროს უახლესმა პოზიციამ პრაქტიკულად შეცვალა ის საგადასახადო ლოგიკა, რომელზეც აპარტ-ოტელების ბაზარი წლების განმავლობაში იყო აგებული.

დღეს უკვე რეალური საფრთხეა, რომ აპარტ-ოტელის გაყიდვისას ფიზიკურმა პირმა ვეღარ ისარგებლოს იმ საგადასახადო შეღავათებით, რომლებიც საცხოვრებელი ბინებისთვის მოქმედებდა.

რატომ გახდა აპარტ-ოტელები ფინანსთა სამინისტროს განსაკუთრებული ინტერესის საგანი?

პრაქტიკაში ხშირი იყო შემთხვევები, როდესაც: ფართი რეალურად სასტუმროს ინფრასტრუქტურის ნაწილი იყო; პროექტი ფუნქციონირებდა როგორც სასტუმრო; მესაკუთრე იღებდა კომერციულ შემოსავალს გაქირავებიდან; თუმცა საგადასახადო მიზნებისთვის ქონება მაინც „ბინად“ ითვლებოდა.

ფინანსთა სამინისტროს ახალი მიდგომა სწორედ ამ მოდელის გადახედვას ემსახურება.

თუ ქონება დაკავშირებულია სასტუმრო მომსახურებასთან, მართვის ერთიან სისტემასთან ან ტურისტულ ოპერირებასთან, საგადასახადო ორგანომ შესაძლოა ის აღარ მიიჩნიოს საცხოვრებელ ფართად მიუხედავად იმისა, თუ რა წერია რეკლამაში ან ზოგიერთ შემთხვევაში, რეესტრის ამონაწერშიც კი.

ყველაზე მნიშვნელოვანი ცვლილება - იზრდება გადასახადი

ახალი ინტერპრეტაციის მთავარი შედეგი პირდაპირ აისახება გადასახადზე.

თუ აპარტ-ოტელი ჩაითვლება კომერციულ აქტივად:

ფიზიკური პირი შესაძლოა აღარ გათავისუფლდეს საშემოსავლო გადასახადისგან 2-წლიანი ფლობის შემდეგ.

ასევე, პრაქტიკულად იზღუდება:

5%-იანი შეღავათიანი რეჟიმის გამოყენების შესაძლებლობაც.

შედეგად, გაყიდვიდან მიღებული ნამეტი შემოსავალი შესაძლოა დაიბეგროს:

20%-იანი საშემოსავლო გადასახადით.

ეს ცვლილება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ პირებისთვის, ვინც აპარტ-ოტელებს საინვესტიციო მიზნით ყიდულობდა.

რისკი, რომელსაც ბევრი ინვესტორი ვერ ამჩნევს

ერთ-ერთი ყველაზე სენსიტიური საკითხი ეხება მშენებარე პროექტებს.

დღეს ბაზარზე გავრცელებულია მოდელი, როდესაც მყიდველი ჯერ მხოლოდ მომავალ ფართზე უფლებას იძენს და შემდეგ ამ უფლებას ასხვისებს. სწორედ აქ ჩნდება მნიშვნელოვანი საგადასახადო პრობლემა. ფინანსთა სამინისტროს მიდგომით, ასეთ შემთხვევაში გარიგება შესაძლოა შეფასდეს არა როგორც უძრავი ქონების გაყიდვა, არამედ:

ქონებრივი უფლების გადაცემა.

ეს კი საგადასახადო თვალსაზრისით სრულიად განსხვავებულ შედეგებს იწვევს.

რას უნდა მიაქციონ ყურადღება მყიდველებმა და ინვესტორებმა?

დღევანდელ რეალობაში მხოლოდ ფართის შეძენა აღარ არის საკმარისი - აუცილებელია მისი სამართლებრივი და საგადასახადო სტატუსის სრულყოფილი ანალიზი.

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია: როგორ არის განსაზღვრული პროექტის დანიშნულება; აქვს თუ არა კომპლექსს სასტუმროს მართვის მოდელი; არსებობს თუ არა სავალდებულო გაქირავების სისტემა; როგორ ფორმდება ხელშეკრულება; რა ტიპის აქტივი იყიდება რეალურად; რა საგადასახადო შედეგი დადგება მომავალში.

სწორედ ამ დეტალებზეა დამოკიდებული, გადაიხდით თუ არა ათიათასობით ლარის დამატებით გადასახადს.

რატომ შეიძლება გახშირდეს საგადასახადო დავები?

ახალი მიდგომა პრაქტიკაში ბევრ ბუნდოვან კითხვას ტოვებს.

მაგალითად: რა შემთხვევაში ითვლება აპარტ-ოტელი კომერციულ ფართად? საკმარისია თუ არა სასტუმროს მომსახურების არსებობა? რა მნიშვნელობა აქვს რეესტრის სტატუსს? როგორ შეფასდება ინდივიდუალური გამოყენება? ვრცელდება თუ არა ცვლილება უკვე შეძენილ ფართებზე?

სწორედ ამიტომ, უახლოეს პერიოდში მოსალოდნელია როგორც საგადასახადო შემოწმებების, ისე ადმინისტრაციული და სასამართლო დავების ზრდა.

რა უნდა გააკეთოს აპარტ-ოტელის მფლობელმა დღეს?

თუ ფლობთ აპარტ-ოტელს ან გეგმავთ მის შეძენას/გაყიდვას, მნიშვნელოვანია გადაწყვეტილების მიღებამდე მიიღოთ:

პროფესიული საგადასახადო და იურიდიული შეფასება.

ხშირ შემთხვევაში, წინასწარ ჩატარებული ანალიზი გაცილებით ნაკლებ ხარჯს უკავშირდება, ვიდრე მოგვიანებით დარიცხული გადასახადი, ჯარიმა ან დავა საგადასახადო ორგანოსთან.

Nakashidze & Partners - უძრავი ქონებისა და საგადასახადო დავების სამართლებრივი მხარდაჭერა

ჩვენი გუნდი აქტიურად მუშაობს: უძრავი ქონების საგადასახადო სტრუქტურირებაზე; აპარტ-ოტელებთან დაკავშირებულ სამართლებრივ რისკებზე; საგადასახადო დავებზე;

თუ გეგმავთ აპარტ-ოტელის შეძენას, გაყიდვას ან უკვე მიიღეთ საგადასახადო რისკთან დაკავშირებული შეტყობინება მნიშვნელოვანია შეფასება განხორციელდეს დროულად.

დაგვიკავშირდით კონსულტაციისთვის და წინასწარ შეაფასეთ თქვენი საგადასახადო რისკები.

დაგვიკავშირდით კონსულტაციისთვის

Nakashidze & Partners

ოფისი: 032 212 05 50
მობილური: 598 41 94 16
ვებ-გვერდი: https://iuristi.com

ესპანეთში საერთაშორისო სპეცოპერაცია „CACHABA“ - საქართველოსა და ესპანეთის პოლიციამ 13 პირი დააკავა

Fri, 15 May 2026 14:49:48 +0400

საქართველოსა და ესპანეთის სამეფოს სამართალდამცავი უწყებების თანამშრომლებმა, ესპანეთში ჩატარებული საერთაშორისო სპეცოპერაციის „CACHABA“-ს ფარგლებში 13 პირი დააკავეს. საპოლიციო ღონისძიება საქართველოს პოლიციის ატაშესთან აქტიური თანამშრომლობით განხორციელდა და მას წინ უძღოდა ორი ქვეყნის სამართალდამცავ უწყებებს შორის ერთწლიანი ინტენსიური კოორდინაცია.

“ გამოძიების ფარგლებში დადგინდა, რომ კრიმინალური დაჯგუფების წევრები ესპანეთის სხვადასხვა რეგიონში ჩადენილ 27 ბინის ქურდობაში მონაწილეობდნენ. ირკვევა, რომ დაჯგუფება ორი სხვადასხვა შტოსგან შედგებოდა - ქართული წარმოშობის წევრებისგან, რომლებიც უშუალოდ ბინის ქურდობებს ახორციელებდნენ, და ესპანური შტოსგან, რომლებიც მოპარული ნივთების რეალიზაციას სხვადასხვა ქალაქში ახდენდნენ.

ორი ქვეყნის სამართალდამცველებმა, სპეცოპერაცია ერთდროულად მადრიდში, ვალენსიაში, გვადალახარასა და ალიკანტეში, ჯამში 9 სხვადასხვა ლოკაციაზე ჩაატარეს.

გამოძიება ესპანეთის სისხლის სამართლის კოდექსის 510-ე, 301-ე და 570-ე მუხლებით მიმდინარეობს. დანაშაული 8 წლამდე ვადით თავისუფლების აღკვეთას ითვალისწინებს.“ - აღნიშნულია შსს განცხადებაში

მოსამართლის დღე - საქართველოს უზენაესი სასამართლოს თავმჯდომარის მილოცვა კოლეგებს

Fri, 15 May 2026 13:49:39 +0400

„ძვირფასო კოლეგებო, პატივცემულო მოსამართლეებო!“

გილოცავთ 15 მაისს მოსამართლის დღეს! ეს სიმბოლური თარიღი, რომელიც უკვე ტრადიციულად გვაერთიანებს პროფესიისადმი ურყევი ერთგულებითა და პატივისცემით, კიდევ ერთხელ ხაზს უსვამს მოსამართლის მაღალ პროფესიულ დანიშნულებას, რომელიც თითოეულ ჩვენგანს აკისრია სამართლებრივი სახელმწიფოს განმტკიცებისა და კანონის უზენაესობის დაცვის მეტად საპასუხისმგებლო საქმეში.

გისურვებთ წარმატებულ სამოსამართლო საქმიანობას, პროფესიულ წინსვლასა და სიმტკიცეს. მჯერა, რომ ერთობლივი ძალისხმევით, კანონის უზენაესობის, მიუკერძოებლობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპების განუხრელი დაცვით მომავალშიც კვლავ წარმატებით გაგრძელდება ქართული მართლმსაჯულების შემდგომი განვითარება და გაძლიერება.

კიდევ ერთხელ გულითადად გილოცავთ პროფესიულ დღეს და მადლობას გიხდით თითოეულ თქვენგანს გაწეული შრომისა და პროფესიული შემართებისთვის.

ნინო ქადაგიძე
საქართველოს უზენაესი სასამართლოს თავმჯდომარე “ ნათქვამია განცხადებაში.

როგორ შევამოწმოთ უძრავო ქონება (ბინა, სახლი, მიწის ნაკვეთი) ონლაინ?

Sat, 25 Apr 2026 14:05:02 +0400

როგორ შევამოწმოთ უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე 2013 წლიდან აქტიურად საქმიანობს იურიდიულ სფეროში და არის ერთ-ერთი გამოცდილი, ძლიერი და მაღალკვალიფიციური ურისტი საქართველოში. იგი არის საადვოკატო ბიურო „Nakashidze & Partners“-ის დამფუძნებელი, მმართველი პარტნიორი დადირექტორი, ხოლო 2023 წლიდან ხელმძღვანელობს ბიუროს იტალიის რესპუბლიკაში არსებულ ფილიალს.

უძრავი ქონების შეძენა საქართველოში ბევრისთვის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილებაა. თუმცა, პრაქტიკა აჩვენებს, რომ მოქალაქეების დიდი ნაწილი ბინას ყიდულობს ისე, რომ სრულად არ ამოწმებს მის სამართლებრივ მდგომარეობას.

სწორედ აქ ჩნდება მთავარი კითხვა: როგორ შევამოწმოთ ბინა საჯარო რეესტრშიისე, რომ არ დავკარგოთ ფული და ქონება?

კითხვა: რა არის საჯარო რეესტრი და რატომ არის მნიშვნელოვანი?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე: საჯარო რეესტრი არის სახელმწიფო სისტემა, სადაც ინახება ინფორმაცია:

✔ საკუთრების შესახებ
✔ იპოთეკების შესახებ
✔ ყადაღის შესახებ
✔ სხვა შეზღუდვების შესახებ

ანუ: საჯარო რეესტრი გვიჩვენებს ბინის რეალურ სამართლებრივ მდგომარეობას. უძრავი ქონების შესამოწმებლად პირველი ნაბიჯი არის საკადასტრო კოდის მოძიება ან პიროვნების სახელი, გვარი და პირადი ნომერი ვის სახელზეც არის რეგისტრირებული უძრავი ქონება.

კითხვა: რა არის საკადასტრო კოდი?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე: ეს არის უნიკალური კოდი, რომელიც აქვს თითოეულ უძრავ ქონებას. მაგალითად: 01.23.45.678 მის გარეშე ვერ გადაამოწმებ ქონებას ან ალტერნატივა არის რომ იცოდე იმ პიროვნების სახელი, გვარი და პირადი ნომერი ვის სახელზეც არის რეგისტრირებული უძრავი ქონება.

კითხვა: როგორ შევამოწმოთ უძრავო ქონება (ბინა, სახლი, მიწის ნაკვეთი) ონლაინ? უფრო ზუსტად როგორ ვნახოთ ინფორმაცია რეესტრში?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე: შედიხართ ვერ გვერდზე napr.gov.ge, განცხადების ძებნაში შეიყვან საკადასტრო კოდს და მიიღებ ამონაწერს.

რას უნდა მიაქციო ყურადღება?

✔ მესაკუთრე (ვინ არის რეალური მფლობელი)
✔ ფართი (კვ.მ)
✔ მისამართი
✔ უფლებრივი დატვირთვა (იპოთეკა, ყადაღა,აკრძალვა)

კითხვა: რა არის ყველაზე დიდი საფრთხე (რაც ბევრმა არ იცის) ანუ რა უნდა გავითვალისწინოთ?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:

❗ იპოთეკა - ბინა ბანკშია დატვირთული

❗ ყადაღა - ბინა შეიძლება გაყიდვადი საერთოდ არ იყოს

❗ დავისსტატუსი - მიმდინარეობს სასამართლო დავა

❗ არასწორიმესაკუთრე - უძრავ ქონებას ყიდი ადამიანს, რომელსაც ამონაწერის მიხედვით საკუთრება არ ეკუთვნის

კითხვა? შეიძლება დაკარგო უძრავი ქონება თუ მას წინასწარ არ გადაამოწმებ საჯარო რეესტრში?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე: დიახ - პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევები

✔ ბინა იპოთეკით არის დატვირთული
✔ ბინა დავაშია
✔ გამყიდველი არ არის რეალური მესაკუთრე

შედეგად, თქვენ აღმოჩნდებით ფინანსურად დაზარალებული და დავა სასამართლოში მოგიწევთ რომ თქვენ ბრძანდებით კეთილსინდისიერი შემძენი. აღნიშნული სახის დავები შესაძლოა სასამართლოში წლობით გაგრძელდეს, მითუმეტეს თუ სამივე ინსტანციის გავლა მოგიწევთ, ამიტომ არის მნიშვნელოვანი ვიდრე თანხას გადაიხდით წინასწრ შეამოწმოტ ყველა მნიშვნელოვანი სამართლებრივი სტატუსი.

კითხვა: თუკი დამოუკიდებულად შემიძლია ინფორმაციის შემოწმება რეესტში რატომ არის აუცილებელი ადვოკატი ?საკმარისი არ არის ამონაწერის ნახვა?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე : არა, საკმარისი არ არის მხოლოდ ამონაწერის ნახვა, რადგან ამონაწერი მხოლოდ ინფორმაციას აჩვენებს , მაგრამ არ გაძლევს სრულ ანალიზს. ადვოკატი ამოწმებს: დოკუმენტებს, აფასებს რისკებს და გვაძლევს სრულ ანალიზს.

კითხვა: როგორ შევიძინოთ უძრავი ქონება უსაფრთხოდ?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე: გადაამოწმე საჯარო რეესტრში, შეამოწმე რეალური მესაკუთრე, გადაამოწმე შეზღუდვები, შეადგინე ხელშეკრულება სწორად, გაიარე კონსულტაცია სპეციალიზირებულ ადვოკატთან რომელსაც გამოცდილება და ცოდნა აქვს.

დაიმახსოვრე! ბინის შეძენა არ არის მხოლოდ ფინანსური გადაწყვეტილება. ეს არის ასევე სამართლებრივი პროცესი

განქორწინება საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე – დისტანციური განქორწინება 2026

Fri, 24 Apr 2026 19:35:41 +0400

განქორწინება საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე - დისტანციური განქორწინება 2026

თუ საზღვარგარეთ იმყოფებით და გსურთ განქორწინება საქართველოში, უკვე შესაძლებელია ეს პროცესი სრულად დისტანციურად - საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე.

ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე განმარტავს, რომ დისტანციური განქორწინება დღეს ერთ-ერთი ყველაზე მოთხოვნადი სერვისია, განსაკუთრებით ემიგრაციაში მყოფი პირებისთვის.

შესაძლებელია თუ არა განქორწინება საქართველოში დისტანციურად?

დიახ , საქართველოს კანონმდებლობა იძლევა საშუალებას, რომ განქორწინება განხორციელდეს დისტანციურად, მაშინაც კი, როდესაც ერთ-ერთი ან ორივე მეუღლე საზღვარგარეთ იმყოფება.

ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც ვერ ახერხებს საქართველოში ჩამოსვლას დროის, ფინანსური ან სხვა მიზეზების გამო.

ვისთვის არის დისტანციური განქორწინება საუკეთესო გამოსავალი?

დისტანციური განქორწინება მოსახერხებელია:

ემიგრაციაში მყოფი საქართველოს მოქალაქეებისთვის
უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის, რომელთა ქორწინება საქართველოშია რეგისტრირებული
პირებისთვის, რომლებიც ვერ ახერხებენ საქართველოში ჩამოსვლას
მათთვის, ვისაც სურს სწრაფი და მარტივი პროცედურა

დისტანციური განქორწინების გზები საქართველოში

1. განქორწინება იუსტიციის სახლში (თანხმობის შემთხვევაში)

თუ ორივე მეუღლე თანახმაა განქორწინებაზე, პროცესი არის სწრაფი და მარტივი. რეგისტრაცია სრულდება საშუალოდ 5-6 სამუშაო დღეში

2. განქორწინება სასამართლოს გზით (ცალმხრივად)

სასამართლოს გზით განქორწინება საჭირო ხდება, თუ:

მეუღლე არ არის თანახმა
მასთან კონტაქტი არ გაქვთ
უცნობია მისი საცხოვრებელი ადგილი
არ პასუხობს კომუნიკაციას (ტელეფონი, ელფოსტა, სოციალური ქსელები)

რა ხდება თუ მეუღლესთან კონტაქტი არ გაქვთ?

ასეთ შემთხვევაში, სასამართლო იყენებს სპეციალურ სამართლებრივ მექანიზმებს და შეუძლია განიხილოს საქმე მოპასუხის გარეშე.

👉 თუ დადგინდება, რომ ოჯახური ურთიერთობა დასრულებულია, სასამართლო იღებს გადაწყვეტილებას და განქორწინება ხდება ცალმხრივად.

რა არის აუცილებელი დისტანციური განქორწინებისთვის?

დისტანციური განქორწინებისთვის საჭიროა:

ქორწინების მოწმობა ან მისი ასლი
პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი
მინდობილობა (თუ პროცესი წარმომადგენლის მეშვეობით მიმდინარეობს)

👉 თუ დოკუმენტი არ გაქვთ, შესაძლებელია მისი ოფიციალურად გამოთხოვა.

როგორ ხდება განქორწინების მოწმობის გამოყენება საზღვარგარეთ?

განქორწინების მოწმობა ხშირად საჭიროა უცხო ქვეყანაში, მათ შორის:

ახალი ქორწინების რეგისტრაციისთვის
იმიგრაციის პროცესში
სამართლებრივი დავებისთვის

რა მომსახურებას მიიღებთ ჩვენს საადვოკატო ბიუროში?

ჩვენ გთავაზობთ სრულ სერვისს:

📄 დოკუმენტების ოფიციალური თარგმნა
🖋 ნოტარიული დამოწმება
🏛 აპოსტილით ლეგალიზაცია

რატომ უნდა აირჩიოთ დისტანციური განქორწინება?

დისტანციური პროცესი გაძლევთ საშუალებას:

✔ არ ჩამოხვიდეთ საქართველოში
✔ დაზოგოთ დრო და ფინანსები
✔ მიიღოთ სრული იურიდიული მხარდაჭერა
✔ თავიდან აიცილოთ დამატებითი სტრესი

დაგვიკავშირდით დღესვე - მიიღეთ იურიდიული დახმარება დისტანციურად

თუ გსურთ განქორწინება საქართველოში სწრაფად და უსაფრთხოდ, ადვოკატის სრული ჩართულობით - ჩვენ მზად ვართ დაგეხმაროთ.

📩 მიიღეთ კონსულტაცია დღესვე და დაიწყეთ პროცესი საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე.

განქორწინება საქართველოში 2026 | პროცედურა, დოკუმენტები და ვადები

Fri, 24 Apr 2026 18:59:12 +0400

რა არის განქორწინება და როგორ ხდება საქართველოში?

განქორწინება არის სამართლებრივი პროცესი, რომლის შედეგადაც ოფიციალურად წყდება მეუღლეებს შორის არსებული ქორწინება. საქართველოში განქორწინება შესაძლებელია როგორც ადმინისტრაციული წესით, ისე სასამართლოს გზით, კონკრეტული გარემოებების გათვალისწინებით.

ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე განმარტავს, რომ სწორად შერჩეული პროცედურა მნიშვნელოვნად ამარტივებს პროცესს და ზოგავს დროსა და რესურსებს.

სად ხდება განქორწინების რეგისტრაცია?

საქართველოში განქორწინების რეგისტრაციისთვის შეგიძლიათ მიმართოთ:

სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს ტერიტორიულ სამსახურს
იუსტიციის სახლის ნებისმიერ ფილიალს

ეს არის ყველაზე სწრაფი გზა იმ შემთხვევაში, თუ მეუღლეებს შორის არ არსებობს დავა.

როდის შეიძლება განქორწინება ერთ-ერთი მეუღლის მოთხოვნით?

ერთ-ერთ მეუღლეს შეუძლია დამოუკიდებლად დაიწყოს განქორწინების პროცესი შემდეგ შემთხვევებში:

არსებობს სასამართლოს გადაწყვეტილება განქორწინების შესახებ
მეორე მეუღლე აღიარებულია უგზო-უკვლოდ დაკარგულად
მეუღლე მსჯავრდებულია და სასჯელი აღემატება 3 წელს

ეს შემთხვევები ითვლება გამარტივებულ საფუძვლად ადმინისტრაციული წესით განქორწინებისთვის.

მსჯავრდებულ მეუღლესთან განქორწინება რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება?

თუ მეუღლე პატიმრობაშია, განქორწინება შესაძლებელია, თუმცა აუცილებელია, რომ:

არ არსებობდეს ქონებრივი დავა
არ მიმდინარეობდეს ალიმენტის მოთხოვნა
არ იყოს დავა ბავშვებთან დაკავშირებით

სახელმწიფო ორგანო ვალდებულია წინასწარ აცნობოს მსჯავრდებულ მეუღლეს და მისცეს დრო საკუთარი პოზიციის დასაფიქსირებლად.

განქორწინება შეთანხმებით - ყველაზე სწრაფი გზა

თუ ორივე მეუღლე თანხმდება განქორწინებაზე, პროცესი მნიშვნელოვნად მარტივდება.

საჭირო დოკუმენტები:

ერთობლივი წერილობითი განცხადება
პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტები
ქორწინების მოწმობა

👉 ეს არის ყველაზე მარტივი და სწრაფი პროცედურა საქართველოში.

ვადები - რამდენ ხანში ხდება განქორწინება?

📌 განქორწინება რეგისტრირდება:
განაცხადის შეტანიდან 5 სამუშაო დღეში

👉 ეს ვადა ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფია ადმინისტრაციულ პროცესებში.

რატომ გჭირდებათ ადვოკატი?

პრაქტიკა აჩვენებს, რომ ყველაზე დიდი შეცდომები დაშვებულია მაშინ, როცა: მხარეები არ აფორმებენ შეთანხმებას სწორად, უგულებელყოფილია ბავშვის საუკეთესო ინტერესი, ქონება ნაწილდება დაურეგულირებლად

ადვოკატი დაგეხმარებათ: პროცესის სწორად დაგეგმვაში, დავების თავიდან აცილებაში, თქვენი ინტერესების დაცვაში.

განქორწინება საქართველოში შესაძლებელია სწრაფად და ეფექტურად, თუ სწორად არის შერჩეული პროცედურა. თუმცა, თითოეული შემთხვევა ინდივიდუალურია და ხშირად მოითხოვს პროფესიონალურ მიდგომას.

ქონებაზე ყადაღა სასამართლოს გარეშე - შესაძლებელია თუ არა დაყადაღებული ბინის გაყიდვა?

Tue, 14 Apr 2026 20:39:58 +0400

აქვს თუ არა უწყებას სასამართლოს გარეშე ქონებაზე ყადაღის დადების უფლება?

საქართველოს კანონმდებლობის მიხედვით, ქონებაზე ყადაღა მხოლოდ სასამართლოს პრეროგატივა არ არის, თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ ნებისმიერ ორგანოს შეუძლია ასეთი გადაწყვეტილების მიღება.

კანონი განსაზღვრავს კონკრეტულ შემთხვევებს, როდესაც ადმინისტრაციულ ორგანოებს აქვთ ყადაღის დადების უფლება, მათ შორის:

აღსრულების ბიურო

როდესაც არსებობს: სასამართლოს გადაწყვეტილება, სააღსრულებო ფურცელი ან ნოტარიუსის სააღსრულებო დოკუმენტი

ამ შემთხვევაში აღმასრულებელი უფლებამოსილია დაადოს ყადაღა ქონებას, ვალის უზრუნველყოფის მიზნით.

შემოსავლების სამსახური (საგადასახადო ყადაღა)

საგადასახადო დავალიანების არსებობისას, ყადაღა შეიძლება დაედოს ქონებას, გადაწყვეტილება მიიღება ადმინისტრაციული აქტით, მოქალაქეს აქვს მისი გასაჩივრების უფლება

მნიშვნელოვანია:
ყველა ასეთი ქმედება უნდა შეესაბამებოდეს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსს და სხვა სპეციალურ ნორმებს.

შესაძლებელია თუ არა დაყადაღებული ბინის გაყიდვა?

დიახ, დაყადაღებული ბინის გაყიდვა შესაძლებელია, თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ მყიდველი მიიღებს “სუფთა” ქონებას.

ყადაღა არის საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული შეზღუდვა, რომელიც: არ უქმდება ავტომატურად, გადადის ახალ მესაკუთრეზე და ქმნის სამართლებრივ და ფინანსურ რისკებს

ანუ: მყიდველი ყიდულობს ბინას ყადაღასთან ერთად.

როგორ ხდება ყადაღის მოხსნა?

ყადაღის მოხსნა შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მოიხსნება მისი საფუძველი. ეს შეიძლება იყოს: ვალის სრულად დაფარვა, სასამართლო დავის დასრულება, აღსრულების პროცესის შეწყვეტა, ადმინისტრაციული აქტის გაუქმება

პრაქტიკაში მყიდველს შეიძლება მოუწიოს: კრედიტორთან მოლაპარაკება, სასამართლოში ჩართვა, დამატებითი ხარჯების გაწევა.

რატომ არის დაყადაღებული ქონების შეძენა სარისკო?

დაყადაღებული უძრავი ქონების შეძენა ითვლება მაღალი რისკის მქონე გარიგებად, რადგან: შეიძლება არსებობდეს დავა, შეიძლება იყოს დიდი ფინანსური ვალდებულება, პროცესი ხშირად დროში გაწელილია

სწორედ ამიტომ აუცილებელია: საჯარო რეესტრის დეტალური შემოწმება , იურიდიული ანალიზი , პროფესიონალ ადვოკატთან კონსულტაცია

ქონებაზე ყადაღა არის ძლიერი სამართლებრივი ინსტრუმენტი, რომელიც გამოიყენება ვალდებულებების უზრუნველყოფისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ გარკვეულ შემთხვევებში იგი შეიძლება დაწესდეს სასამართლოს გარეშე, ასეთი ქმედება ყოველთვის მკაცრად რეგულირდება კანონით.

დაყადაღებული ბინის შეძენა კი საჭიროებს განსაკუთრებულ სიფრთხილეს, რადგან მყიდველი იღებს არა მხოლოდ ქონებას, არამედ მასთან დაკავშირებულ ვალდებულებებსაც.

ვეფხისტყაოსანი - შოთა რუსთაველი: პირველი ადვოკატი ისტორიაში?

Mon, 13 Apr 2026 09:43:45 +0400

შოთა რუსთაველი შეიძლება ჩაითვალოს თავისი დროის ერთ-ერთ პირველ „ადვოკატად“, რადგან ვეფხისტყაოსანში იგი იცავს სუსტთა უფლებებს, აკრიტიკებს ძალაუფლებას და ავითარებს „მართალი სამართლის“ იდეას, რომელიც თანამედროვე ადამიანის უფლებების საფუძველს წარმოადგენს.

სამართალი, როგორც ცნება, ხშირად გვგონია თანამედროვე სამყაროს პროდუქტი, თუმცა მისი ფესვები ბევრად უფრო ღრმაა. როდესაც ვსაუბრობთ ადამიანის უფლებებზე, თავისუფლებაზე და სამართლიანობაზე, იშვიათად გვახსენდება, რომ ამ იდეებს საფუძველი შეიძლება ჰქონდეს იმ ეპოქაში, სადაც ეს ცნებები ფორმალურად არც კი არსებობდა.

სწორედ აქ ჩნდება კითხვა:

იყო თუ არა შოთა რუსთაველი თავისი დროის ადვოკატი?

ვეფხისტყაოსანი - ლიტერატურა თუ სამართლის ფილოსოფია

დღეს „ვეფხისტყაოსანი“ ხშირად აღიქმება როგორც პოეტური შედევრი, თუმცა მისი შინაარსი გაცილებით უფრო ღრმა და მრავალშრიანია.

როგორც ტექსტის ანალიზი გვიჩვენებს , მასში არაერთი პასაჟია, რომელიც პირდაპირ ეხება:

✔ სოციალური სამართლიანობის იდეას
✔ სუსტის დაცვას
✔ ძალაუფლების შეზღუდვას
✔ ადამიანის ღირსებას

მაგალითად, როდესაც პერსონაჟი მიმართავს მეფეს: „მიეც გლახაკთა საჭურჭლე, ათავისუფლე მონები“ ეს არ არის მხოლოდ ლიტერატურული ფრაზა - ეს არის სოციალური პასუხისმგებლობის სამართლებრივი კონცეფცია

რატომ არის ეს მნიშვნელოვანი სამართლის თვალსაზრისით?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:

შუა საუკუნეებში:

გლახაკებს პრაქტიკულად არ ჰქონდათ უფლებები
მონობა იყო ნორმა
მეფის ძალაუფლება თითქმის შეუზღუდავი

ამ ფონზე, მსგავსი იდეების გაჟღერება ნიშნავს:

✔ არსებული წესრიგის კრიტიკას
✔ ადამიანის ღირსების აღიარებას
✔ სოციალური სამართლიანობის მოთხოვნას

ეს არის სწორედ ის, რასაც თანამედროვე სამართალში ვუწოდებთ: ადამიანის უფლებების პრინციპებს

რუსთაველი და ადამიანის უფლებები - ეპოქის წინააღმდეგ ხმა

თუ შევადარებთ თანამედროვე სამართალს, მაგალითად:

გაეროს ადამიანის უფლებათა დეკლარაციას
ევროპის ადამიანის უფლებათა კონვენციას

ვნახავთ, რომ ბევრი იდეა, რომელიც დღეს კანონშია,
უკვე არსებობდა რუსთაველის აზროვნებაში

განსაკუთრებით:

მონობის მიუღებლობა
სუსტის დაცვა
სოციალური თანასწორობა

შეიძლება თუ არა რუსთაველი ვუწოდოთ ადვოკატი?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:

თუ გავითვალისწინებთ თანამედროვე განმარტებას:

ადვოკატი არის პირი, რომელიც:
✔ იცავს სხვის უფლებებს
✔ მოქმედებს დამოუკიდებლად
✔ უპირისპირდება ძალაუფლებას სამართლის ფარგლებში

მაშინ:

რუსთაველი აკეთებს ზუსტად ამას

✔ მიმართავს მეფეს
✔ აყენებს სოციალური სამართლიანობის საკითხს
✔ იცავს ყველაზე დაუცველ ფენას

განსხვავება მხოლოდ ფორმაშია ის ამას აკეთებს პოეზიით და არა სასამართლოში

„მართალი სამართალი“ - რუსთაველის ყველაზე დიდი იურიდიული იდეა

რუსთაველი არ საუბრობს უბრალოდ „სამართალზე“

ის საუბრობს: მართალ სამართალზე ეს განსხვავება ფუნდამენტურია

✔ სამართალი შეიძლება არსებობდეს
❌ მაგრამ არ იყოს სამართლიანი როგორც ისტორიამ გვაჩვენა:

ტოტალიტარული რეჟიმები
უსამართლო კანონები
ძალაუფლების ბოროტად გამოყენება

ეს ყველაფერი იყო „სამართალი“ მაგრამ არ იყო მართალი სამართალი

რატომ არის ეს იდეა დღესაც აქტუალური?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:

დღესაც, ადვოკატის მთავარი ფუნქცია არის:

✔ არა მხოლოდ კანონის დაცვა
✔ არამედ სამართლიანობის დაცვა

სწორედ ამიტომ: მართლმსაჯულება ნიშნავს მართალ მსაჯულებას და არა უბრალოდ წესების დაცვას

რუსთაველი და მსოფლიო სამართლის აზროვნება

რუსთაველი თავის ტექსტში ეყრდნობა სხვადასხვა ფილოსოფიურ სკოლას

✔ პლატონი – სიმართლისა და ეთიკის საკითხებში
✔ აღმოსავლური ფილოსოფია – მეგობრობისა და ერთგულების თემაში

ეს აჩვენებს, რომ მისი აზროვნება იყო:
გლობალური და ინტელექტუალურად ფართო

ადვოკატის როლი მაშინ და დღეს

შუა საუკუნეებში: ადვოკატი, როგორც ინსტიტუტი არ არსებობდა მაგრამ არსებობდა:
✔ უსამართლობა
✔ ძალაუფლების ბოროტად გამოყენება
✔ დაუცველი ადამიანები

დღეს: ამ ყველაფრის წინააღმდეგ იბრძვის ადვოკატი მაშინ: ამას აკეთებდა პოეტი

შოთა რუსთაველი არ იყო ადვოკატი ფორმალურად მაგრამ:

თავისი იდეებით
თავისი აზროვნებით
თავისი პოზიციით

იგი იყო თავისი დროის ერთ-ერთი პირველი „ადვოკატი“

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე წარმოადგენს თანამედროვე ბიზნესისა და სამართლის სფეროს ექსპერტს, რომლის საქმიანობა ეფუძნება როგორც პრაქტიკულ გამოცდილებას, ასევე სამართლებრივ-ფილოსოფიურ ანალიზს. მისი მიდგომა აერთიანებს კლასიკურ სამართალსა და თანამედროვე გამოწვევებს, რაც ქმნის მაღალი დონის იურიდიულ ხედვას.

📍 კონტაქტი

📌 საქართველო | თბილისი

ალექსანდრე ყაზბეგის გამზირი 47, ევროპული სკოლის შენობა (საბურთალო, მეტრო დელისთან)
📌 იტალია | რომი | ბარი

🌐 www.iuristi.com

1 აპრილის შემდეგ ბიზნესი შეჩერებულ რეჟიმში? – „მეწარმეთა შესახებ“ კანონის 254-ე მუხლის სრული ანალიზი, სამართლებრივი შედეგები და ბიზნესის რისკები

Sat, 11 Apr 2026 18:29:20 +0400

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე 2013 წლიდან აქტიურად საქმიანობს იურიდიულ სფეროში და წარმოადგენს ერთ-ერთ გამოცდილ, ძლიერ და მაღალკვალიფიციურ იურისტს საქართველოში. იგი არის საადვოკატო ბიურო „Nakashidze & Partners“-ის დამფუძნებელი, მმართველი პარტნიორი და დირექტორი, ხოლო 2023 წლიდან ხელმძღვანელობს ბიუროს იტალიის რესპუბლიკაში არსებულ ფილიალს. ნათია ნაკაშიძე საქმიანობს სამართლის ყველა მიმართულებით და განსაკუთრებით აქტიურად მუშაობს როგორც ემიგრანტების ადვოკატი, ეხმარება საზღვარგარეთ მცხოვრებ ქართველებს და მათ ოჯახებს საქართველოში წარმოშობილი სამართლებრივი საკითხების გადაწყვეტაში.

მისი პრაქტიკა ეფუძნება დოქტრინალურ ანალიზს, სასამართლო პრაქტიკას და საერთაშორისო სტანდარტებს, რაც აყალიბებს მას, როგორც ექსპერტ იურისტს, რომელიც ორიენტირებულია რთული სამართლებრივი პროცესების ეფექტურად გადაწყვეტაზე და კლიენტის ინტერესების მაქსიმალურ დაცვაზე.

ბიზნესს ხშირად ჰგონია, რომ სარეგისტრაციო მონაცემების განახლება ტექნიკური და ფორმალური საკითხია. სინამდვილეში კი, თანამედროვე კორპორაციულ სამართალში რეესტრი მხოლოდ ადმინისტრაციული არქივი არ არის; იგი არის ბიზნესის სამართლებრივი იდენტობის საფუძველი, მისი წარმომადგენლობითი ძალის წყარო და ეკონომიკურ ბრუნვაში ნდობის ინსტიტუციური გარანტია. სწორედ ამიტომ, „მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონის 254-ე მუხლი არ უნდა წავიკითხოთ როგორც ერთი ვადის შესახებ გარდამავალი დებულება. იგი უნდა გავიგოთ როგორც კორპორაციული ლეგიტიმაციის ტესტი.

2026 წლის 1 აპრილის გასვლა ბევრისთვის აღმოჩნდა ჩვეულებრივი კალენდარული თარიღი. სამართლებრივი თვალსაზრისით კი ეს იყო ზღვარი, რომლის შემდეგაც ძველი რეგისტრაციის მქონე არაერთი ბიზნესი გადავიდა შეზღუდული ფუნქციონირების რეჟიმში. სწორედ აქ იწყება მთავარი კითხვა: რა შეიცვალა რეალურად, ვის შეეხო ეს, რას ნიშნავს „რეგისტრაციის შეჩერება“, იწყება თუ არა აქედან გაკოტრების პროცესი და რა ბედი ელის იმ კომპანიებს, რომელთაც ჰქონდათ დავალიანებები, მაგრამ მონაცემები კანონთან შესაბამისობაში არ მოიყვანეს.

ქვემოთ გთავაზობთ ამ საკითხის სრულ, სისტემურ და პრაქტიკულ ანალიზს.

რას ამბობს კანონი ?

„მეწარმეთა შესახებ“ საქართველოს კანონი არეგულირებს მეწარმის სამართლებრივ ფორმებს, რეგისტრაციასა და საქმიანობასთან დაკავშირებულ ძირითად საკითხებს. თვითონ კანონი მეწარმედ მიიჩნევს ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს, რომელსაც აქვს საწარმო, ხოლო საწარმოს განმარტავს როგორც სამეწარმეო საქმიანობის განხორციელების ორგანიზებულ სისტემას. ამავე კანონის მიხედვით, სამეწარმეო საქმიანობა შეიძლება განხორციელდეს ინდივიდუალური მეწარმის ან სამეწარმეო საზოგადოების ფორმით, ხოლო სამეწარმეო საზოგადოებებად მიიჩნევა სოლიდარული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, კომანდიტური საზოგადოება, შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, სააქციო საზოგადოება და კოოპერატივი.

ეს დებულება ფუნდამენტურია, რადგან იგი პასუხობს პირველ გავრცელებულ შეცდომას: საკითხი არ ეხება მხოლოდ შპს-ს. სამართლებრივი ფორმების სრული ჩამონათვალი ცხადყოფს, რომ გარდამავალი რეგულაცია ბევრად ფართო წრეს ფარავს. იმავე კანონით, მეწარმის რეგისტრაცია სავალდებულოა და მოიცავს როგორც სახელმწიფო, ისე საგადასახადო რეგისტრაციას; რეესტრში ცვლილებების, რეგისტრაციისა და გაუქმების შესახებ ინფორმაცია კი ელექტრონულად ეგზავნება შემოსავლების სამსახურსაც.

ამავე კონტექსტში უნდა წავიკითხოთ გარდამავალი დებულება: კანონის 254-ე მუხლის მიხედვით, ამ კანონის ამოქმედებამდე რეგისტრირებული საწარმო, გარდა ინდივიდუალური მეწარმისა, ვალდებული იყო 2026 წლის 1 აპრილამდე უზრუნველეყო საწარმოს ან/და ფილიალის სარეგისტრაციო მონაცემების ამ კანონის მოთხოვნებთან შესაბამისობა.

აქედან ორი ძირითადი დასკვნა გამომდინარეობს.

პირველი: ვალდებულება არ არის შპს-ებზე შეზღუდული.
მეორე: გამონაკლისად თავად კანონი ინდივიდუალურ მეწარმეს გამოყოფს.

სწორედ ამიტომ, როდესაც ბიზნესსექტორში საუბრობენ, რომ „1 აპრილის შემდეგ შპს-ები შეჩერდა“, ეს იურიდიულად არასრული და დამაბნეველი ფორმულირებაა.

ვის შეეხო რეალურად 2026 წლის 1 აპრილის შემდეგ შექმნილი რეჟიმი?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:
ეს საკითხი ეხება იმ საწარმოებს, რომლებიც კანონის ამოქმედებამდე იყვნენ რეგისტრირებულნი და რომელთაც 2026 წლის 1 აპრილამდე არ მოიყვანეს სარეგისტრაციო მონაცემები ახალ საკანონმდებლო მოთხოვნებთან შესაბამისობაში. სამართლებრივი ფორმის თვალსაზრისით, აქ შეიძლება მოვიაზროთ შპს, სს, სპს, კს, კოოპერატივი და ასევე შესაბამისი ფილიალები. კანონის ტექსტი ამ მხრივ მკაფიოა: გარდამავალი ვალდებულება უკავშირდება ამ კანონის ამოქმედებამდე რეგისტრირებულ საწარმოს, გარდა ინდივიდუალური მეწარმისა.

ამავე დროს, რეესტრში რეგისტრაციისა და სარეგისტრაციო მონაცემების ცვლილების მნიშვნელობა იზრდება იმითაც, რომ კანონი სპეციალურად მოითხოვს რეგისტრირებული მონაცემების ცვლილების სავალდებულო რეგისტრაციას.

რა არის ამ რეგულაციის სამართლებრივი იდეა ?

ეს ცვლილება მხოლოდ ბიუროკრატიული „განახლება“ არ არის. მისი თეორიული საფუძველი რამდენიმე პრინციპზე დგას.

პირველი არის რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. როდესაც სახელმწიფო რეესტრს აძლევს იმ ფუნქციას, რომ მესამე პირები დაეყრდნონ მას, მონაცემების სიზუსტე ხდება არა მხოლოდ საჯარო ინტერესის, არამედ კერძო ბრუნვის უსაფრთხოების საკითხიც. ბიზნესპარტნიორი, ბანკი, ინვესტორი, კრედიტორი და სახელმწიფო ორგანო მოქმედებს იმ ვარაუდით, რომ რეესტრში ასახული ინფორმაცია არის აქტუალური და სარწმუნო.

მეორე არის კორპორაციული გამჭვირვალობის პრინციპი. თანამედროვე ბიზნესსამართალში კომპანია აღიქმება არა როგორც მხოლოდ კერძო საკუთრების ფორმა, არამედ როგორც ეკონომიკურ ბრუნვაში მოქმედი სუბიექტი, რომლის სტრუქტურა, წარმომადგენლობა და სამართლებრივი იდენტობა უნდა იყოს მკაფიო.

მესამე არის სამართლებრივი განსაზღვრულობა. თუ ძველი კანონმდებლობის პირობებში ჩამოყალიბებული მონაცემები ახალ სამართლებრივ ჩარჩოს აღარ შეესაბამება, სახელმწიფო ცდილობს მათი ჰარმონიზაცია მოახდინოს, რათა ერთი სისტემიდან მეორეზე გადასვლა არ დარჩეს ქაოსურ მდგომარეობაში.

სწორედ ამ თვალსაზრისით, 254-ე მუხლი არის არა ტექნიკური, არამედ ტრანსფორმაციული ნორმა.

რა ხდება, თუ ბიზნესი ამ ვალდებულებას დროულად არ ასრულებს?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:
თქვენ მიერ მითითებული საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ინფორმაცია ზუსტად ამ საკითხს ეხება: ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში საწარმოს უჩერდება რეგისტრაცია, რეესტრში ამის შესახებ კეთდება შესაბამისი ჩანაწერი, და ამონაწერი აღარ გაიცემა. მნიშვნელოვანია ისიც, რომ ეს არ ნიშნავს საწარმოს ავტომატურ გაუქმებას.

ეს ერთი შეხედვით მარტივი განსხვავებაა, მაგრამ პრაქტიკაში უზარმაზარი მნიშვნელობა აქვს. გაუქმება სხვა რამ არის; შეჩერება – სხვა. გაუქმება ნიშნავს მეწარმის, როგორც რეესტრში არსებული ერთეულის, დასრულებას. შეჩერება კი ნიშნავს, რომ სუბიექტი ფორმალურად ჯერ კიდევ არსებობს, მაგრამ მისი სამართლებრივი ქმედუნარიანობა ფუნქციურად იზღუდება.

რეგისტრაციის შეჩერება – სანქცია თუ სამართლებრივი „გაყინვა“?

რეგისტრაციის შეჩერებას იურიდიულად ვერ მოვაქცევთ ტრადიციული სანქციის ვიწრო ჩარჩოში. იგი უფრო ახლოს დგას იმ ინსტიტუტთან, რასაც შეიძლებოდა ვუწოდოთ ფუნქციური პარალიზება ლიკვიდაციის გარეშე.

ასეთი შეჩერება 2026 წლის 1 აპრილიდან გულისხმობს:

წარმომადგენლობითი უფლებამოსილების შეზღუდვას;
ქონების განკარგვის შეზღუდვას;
საგადასახადო ოპერაციებში მონაწილეობის შეზღუდვას;
საბანკო ანგარიშის მართვის შეზღუდვას;
ახალი ანგარიშის გახსნის შეუძლებლობას;
ანგარიშზე არსებული თანხის განკარგვის შეზღუდვას;
კრედიტის აღების შესაძლებლობის შეზღუდვას.

ეს ჩამონათვალი ცხადყოფს, რომ საქმე არ გვაქვს ფორმალურ შენიშვნასთან. საქმე გვაქვს ბიზნესის ცხოვრებისათვის აუცილებელი ფუნქციების დაბლოკვასთან.

კომპანია შეიძლება არ იყოს გაუქმებული, მაგრამ მისი ეკონომიკური სისხლის მიმოქცევა პრაქტიკულად შეჩერებულია.

რა არის მთავარი შეცდომა, რომელსაც ბიზნესი აქ უშვებს?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:
ყველაზე ხშირად ბიზნესს ჰგონია, რომ თუ კომპანია არ გაუქმებულა, მაშინ ჯერ „საფრთხე ბოლომდე დამდგარი არ არის“. ეს მცდარი შეფასებაა. ბიზნესისთვის რისკი იწყება არა გაუქმების მომენტიდან, არამედ იმ ეტაპიდან, როცა იგი კარგავს შესაძლებლობას სრულფასოვნად იმოქმედოს.

თუ სუბიექტი ვეღარ მართავს ანგარიშს, ვერ იღებს ამონაწერს, ვერ ახორციელებს ქონებრივ განკარგვას და ვერ სარგებლობს წარმომადგენლობითი უფლებამოსილებით, იგი იურიდიულად არსებობს, მაგრამ ბიზნესურად სუსტდება. სწორედ აქ იქმნება მეორე რისკთა წრე - კონტრაქტული, საბანკო, საგადასახადო და აღსრულებითი პრობლემები.

იწყება თუ არა აქედან გაკოტრება ?

აქ აუცილებელია იურიდიულად ზუსტი პასუხი.

არა - რეგისტრაციის შეჩერება თავისთავად არ ნიშნავს გაკოტრების ავტომატურ დაწყებას.
მაგრამ
დიახ - რეგისტრაციის შეჩერება შეიძლება გადაიქცეს იმ გარემოებად, რომელიც გადახდისუუნარობისკენ დაძაბულობას მკვეთრად ზრდის.

რატომ?

რადგან გაკოტრება, როგორც სამართლებრივი რეჟიმი, იწყება არა რეესტრის მიერ რეგისტრაციის შეჩერების ფაქტით, არამედ გადახდისუუნარობის სამართლებრივი საფუძვლების არსებობით. თუმცა შეჩერებული რეგისტრაცია ქმნის გარემოს, სადაც კომპანია ვეღარ ახორციელებს შემოსავლის გამომუშავებისთვის საჭირო ოპერაციებს, ხოლო ვალდებულებები არ ქრება.

თუ ბიზნესი ვერ მართავს საბანკო ანგარიშს, ვერ იღებს ახალ დაფინანსებას, ვერ განკარგავს აქტივს და პარალელურად აქვს გადასახადები, სესხი ან კონტრაქტული დავალიანება, სრულიად რეალურია, რომ ეს მდგომარეობა გადაიზარდოს გადახდისუუნარობაში.

ამ კონტექსტში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია საგადასახადო კოდექსის რამდენიმე დებულება.

საგადასახადო კოდექსი განსაზღვრავს, რომ პირი ვალდებულია გადაიხადოს კანონით დაწესებული გადასახადები, ხოლო საგადასახადო დავალიანებად მიიჩნევა დადგენილ ვადაში გადაუხდელი გადასახადებისა და სანქციების თანხებს შორის სხვაობა.

ამავე კოდექსით, საგადასახადო ორგანოს მიერ დავალიანების გადახდევინების უზრუნველსაყოფად შესაბამისი აქტის წარდგენის ხანდაზმულობის ვადა ჩერდება იმ მომენტიდან, როცა სასამართლოს განჩინებით ძალაში შევა გადახდისუუნარობის შესახებ განცხადების დასაშვებად ცნობა და რეაბილიტაციის ან გაკოტრების რეჟიმის გახსნა.

ეს ნორმა ერთი შეხედვით ტექნიკურია, მაგრამ მისი მნიშვნელობა დიდია: კანონმდებელი მკაფიოდ განასხვავებს რეგისტრაციის შეჩერებას და გადახდისუუნარობის რეჟიმს. პირველი ავტომატურად არ უდრის მეორეს. თუმცა მეორე შეიძლება გახდეს პირველის ეკონომიკური გაგრძელება.

რა ემართება იმ კომპანიებს, რომლებსაც უკვე ჰქონდათ დავალიანება?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:
ასეთი კომპანიები ყველაზე მაღალი რისკის ჯგუფში არიან.

თუ კომპანიას ჰქონდა:

საგადასახადო დავალიანება;
საბანკო სესხი;
მომწოდებლების მიმართ ვალი;
მიმდინარე სახელშეკრულებო ვალდებულებები;

და ამავე დროს არ მოიყვანა მონაცემები შესაბამისობაში, იგი აღმოჩნდა ორმაგი დარტყმის ქვეშ.

პირველი დარტყმა არის სამართლებრივი - კომპანია გადადის შეზღუდულ რეჟიმში.
მეორე დარტყმა არის ეკონომიკური - ვალდებულებები ინარჩუნებს ძალას, მაგრამ მათი მომსახურების ინსტრუმენტები ვიწროვდება.

ეს ნიშნავს, რომ:

ვალი არ ქრება;
კრედიტორი არ კარგავს მოთხოვნის უფლებას;
საგადასახადო ორგანო არ კარგავს თავის უფლებამოსილებას;
ბანკი არ კარგავს უზრუნველყოფის ამოქმედების შესაძლებლობას;
აღსრულებითი მექანიზმები, სასამართლო დავა და გადახდისუუნარობის პროცედურები კვლავ დღის წესრიგში რჩება.

ამიტომაც, რეგისტრაციის შეჩერება დავალიანებიან კომპანიასთან მიმართებით არ არის ნეიტრალური მოვლენა; იგი არის ვალის მომსახურების უნარის დასუსტება.

უიმედო ვალი, გადახდისუუნარობა და ბიზნესის დაღმასვლის სამართლებრივი ჯაჭვი

საგადასახადო კოდექსი „უიმედო ვალს“ უკავშირებს იმ შემთხვევებსაც, როდესაც არსებობს სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული განჩინება პირის მიმართ გადახდისუუნარობის შესახებ განცხადების დასაშვებად ცნობისა და რეაბილიტაციის ან გაკოტრების რეჟიმის გახსნის თაობაზე.

ამასთან, კოდექსი კომპანიას ავალდებულებს, გაკოტრების რეჟიმის გახსნის შესახებ სასამართლო აქტის კანონიერ ძალაში შესვლიდან 15 დღის ვადაში საგადასახადო ორგანოს წარუდგინოს შესაბამისი წარუდგენელი დეკლარაციები.

ამ ნორმების ერთობლიობა აჩვენებს, რომ როცა რეგისტრაციის შეჩერება გადადის გადახდისუუნარობის რეჟიმში, კომპანია აღარ არის მხოლოდ „შეჩერებული სუბიექტი“; იგი ხდება ფინანსურ-იურიდიული კრიზისის ობიექტი, რომლის მიმართაც მოქმედებს სხვა, უფრო მძიმე სამართლებრივი რეჟიმი.

როგორ უნდა განვასხვავოთ შეჩერება, ლიკვიდაცია და გაუქმება?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:
ეს არის სამი განსხვავებული ინსტიტუტი და მათი არევა სერიოზულ შეცდომებს იწვევს.

1. რეგისტრაციის შეჩერება

კომპანია რეესტრში არსებობს, მაგრამ უფლებამოსილებები და ოპერაციული შესაძლებლობები შეზღუდულია.

2. ლიკვიდაცია

ეს არის დაშლის პროცესის ბოლო ფაზა, როცა ხდება ქონების განაწილება და კომპანიის არსებობის დასრულება. კანონი პირდაპირ ამბობს, რომ სამეწარმეო საზოგადოების ქონების სრულად განაწილება იწვევს ლიკვიდაციის დასრულებას.

3. რეგისტრაციის გაუქმება

ეს არის რეესტრიდან საბოლოო ამოშლა. კანონი ითვალისწინებს, რომ ლიკვიდატორებმა უნდა მიმართონ მარეგისტრირებელ ორგანოს ლიკვიდაციის რეგისტრაციის მოთხოვნით, რის საფუძველზეც რეესტრი გააუქმებს სამეწარმეო საზოგადოების რეგისტრაციას.

ამიტომ, როდესაც ბიზნესს ეუბნებიან „კომპანია არ გაუქმებულა, უბრალოდ შეჩერებულია“, ეს დამამშვიდებელი ფორმულირება არ უნდა იყოს. ზოგჯერ შეჩერება სწორედ ის ეტაპია, საიდანაც იწყება ლიკვიდაციის ან გადახდისუუნარობისკენ წასვლის რეალური რისკი.

კანონი საინტერესო სიზუსტით მუშაობს მაშინაც, როცა კომპანია უკვე გადახდისუუნარობის რეჟიმშია. სამეწარმეო საზოგადოების საქმიან წერილზე უნდა მიეთითოს შესაბამისი სტატუსი, ხოლო გადახდისუუნარობის პროცესში მყოფმა პირმა უნდა მიუთითოს „გადახდისუუნარობის პროცესში“, ან კონკრეტულად - „რეაბილიტაციის რეჟიმში“ ან „გაკოტრების რეჟიმში“.

ეს დეტალი მნიშვნელოვან თეორიულ რამეს გვასწავლის: კორპორაციული სტატუსი მხოლოდ შიდა ინფორმაცია არ არის. იგი არის მესამე პირების მიმართ გამჭვირვალობის ვალდებულება. სწორედ ამავე ლოგიკიდან გამომდინარეობს 254-ე მუხლის სიმკაცრეც — როცა ბიზნესის სარეგისტრაციო მონაცემები არ შეესაბამება კანონს, სახელმწიფოსათვის ეს უკვე არის ნდობის პრობლემაც.

შესაძლებელია თუ არა გამოსწორება და რა არის ბოლო რეალური შანსი?

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე:
დიახ, გამოსწორება შესაძლებელია, მაგრამ მხოლოდ დროული და პროფესიულად სწორად დაგეგმილი მოქმედებით.

თქვენ მიერ მითითებული ინფორმაციის თანახმად, 2027 წლის პირველ აპრილამდე რეგისტრაციის აღდგენა შესაძლებელია იმ შემთხვევაში, თუ დაინტერესებული პირი შეასრულებს კანონით განსაზღვრულ ვალდებულებას და წარადგენს შესაბამის სარეგისტრაციო დოკუმენტაციას, რის საფუძველზეც სააგენტო მიიღებს მონაცემების კანონთან შესაბამისობაში მოყვანის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილებას.

აქ მნიშვნელოვანია ერთი ანალიტიკური დაკვირვება:
ეს პროცესი არ არის მხოლოდ „ფორმის შევსება“.
იგი ხშირად მოითხოვს:

კომპანიის სტრუქტურის გადამოწმებას;
პარტნიორებისა და ხელმძღვანელობის მონაცემების სიზუსტის შემოწმებას;
წესდების ან შეთანხმებების შესაბამისობის შეფასებას;
ფილიალის სტატუსისა და წარმომადგენლობის საკითხების მოწესრიგებას;
ზოგჯერ კორპორაციული ისტორიის რეტროსპექტიულ სამართლებრივ აუდიტსაც.

რატომ არის ეს თემა განსაკუთრებით სენსიტიური ბიზნესსექტორისთვის

ბიზნესისათვის ეს საკითხი სამი მიზეზის გამოა კრიტიკული.

1. ოპერაციული რისკი

შეჩერებული რეგისტრაცია პირდაპირ აზიანებს ყოველდღიურ საქმიანობას.

2. ფინანსური რისკი

ვალდებულებები რჩება, შესრულების ინსტრუმენტები კი მცირდება.

3. რეპუტაციული რისკი

კომპანია, რომელიც ვერ იღებს ამონაწერს და რეესტრში შეჩერებული სტატუსით ფიქსირდება, სუსტდება პარტნიორების, ბანკების, ინვესტორებისა და მომწოდებლების თვალში.

ამიტომ 254-ე მუხლის პრობლემა არ არის მხოლოდ „იურისტის თემა“.
ეს არის ბიზნესის უწყვეტობის, ფინანსური მდგრადობის და კორპორაციული სანდოობის თემა.

მთავარი, რაც ბიზნესმა უნდა დაიმახსოვროს

2026 წლის 1 აპრილის შემდეგ შექმნილი მდგომარეობა არ არის ვიწრო ტექნიკური რეჟიმი. ეს არის სამართლებრივი ახალი რეალობა, რომელმაც ბიზნესს მკაფიოდ უთხრა:

რეესტრში არაკომპლაიანსი აღარ არის უმნიშვნელო ხარვეზი; იგი შეიძლება გადაიქცეს ეკონომიკური პარალიზების საწყისად.

საკითხი არ ეხება მხოლოდ შპს-ს;
კანონი ფარავს უფრო ფართო სამეწარმეო ფორმებს, ხოლო ინდივიდუალური მეწარმე გამონაკლისადაა გამოყოფილი;
რეგისტრაციის შეჩერება არ ნიშნავს გაუქმებას, მაგრამ ნიშნავს ფუნქციურ შეზღუდვას;
ეს მდგომარეობა ავტომატურად არ იწვევს გაკოტრებას, თუმცა შეიძლება გახდეს გადახდისუუნარობისკენ მიმავალი ჯაჭვის პირველი მძიმე რგოლი;
დავალიანებიან კომპანიებისთვის რისკი განსაკუთრებით მაღალია, რადგან ვალი რჩება, ხოლო ოპერირების შესაძლებლობა მცირდება;
2027 წლამდე არსებობს გამოსწორების შანსი, მაგრამ ის მოითხოვს სწრაფ, ზუსტ და პროფესიულ რეაგირებას.

ადვოკატი ნათია ნაკაშიძე წარმოადგენს ბიზნესმენების ადვოკატს, რომლის საქმიანობა მოიცავს ბიზნეს, კომერციულ, კორპორაციულ და ადმინისტრაციულ სამართალს. მისი პროფესიული მიდგომა ეფუძნება თეორიისა და პრაქტიკის სინთეზს, რაც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მაშინ, როდესაც ერთი შეხედვით ტექნიკური კორპორაციული პრობლემა რეალურად გადაიქცევა ფინანსურ, საგადასახადო და სტრატეგიულ კრიზისად.

თუ გჭირდებათ სარეგისტრაციო მონაცემების სამართლებრივი შეფასება, კომპანიის სტატუსის გადამოწმება, აღდგენის პროცესის მართვა, კორპორაციული დოკუმენტაციის შესაბამისობაში მოყვანა ან ბიზნესის დაცვის სტრატეგია,გაკოტრების საქმისწარმოება, საადვოკატო ბიურო „ნაკაშიძე და პარტნიორები“ გთავაზობთ სრულ, სანდო და შედეგზე ორიენტირებულ იურიდიულ მომსახურებას, რომელიც ეფუძნება პრაქტიკულ გამოცდილებასა და დოქტრინალურ ანალიზს.

📍 საქართველო | თბილისი | იტალია | რომი | ბარი
🌐 www.iuristi.com